希腊房地产值得投资吗？增加收入和资本增长的可用途径！

　　希腊的房地产市场已经成为投资者的有利可图的选择，无论是否是机构投资者，由于长期持续的经济危机导致价格暴跌-超过45%。价格尚未达到危机前的水平，但雅典、圣托里尼和米科诺斯等高度关注的地区除外。

　　房地产市场的复苏在很大程度上取决于外国资本的流动。收购各种类型的资产：具有重要建筑价值的旧城市住宅，城市住宅建筑和旅游建筑。最近，投资公司表示有兴趣购买城市建筑，以翻新办公楼和大片土地，作为商业中心和物流中心。后一种趋势与政府的承诺密切相关，这体现在已经通过的立法倡议中，即促进能够对国家发展产生积极影响的外国投资，并与利用该国作为巴尔干和欧洲大陆市场的过境贸易中心的地位有关。

　　一般租赁协议

　　使用房产的最常见和最直接的方式是通过租赁协议，无论是长期还是短期。

　　住宅租赁合同由有关各方自由谈判，但如果商定的合同期限较短，则法律框架（否则为中立的法律框架）向房东规定了三年的固定期限。至于租金价格，法律没有规定具体的门槛，但合同必须包括一项规定，具体规定每年增加的租金。在三年期结束时或在其他约定的较长期限结束时，合同将自动结束-只有在双方同意的情况下，延期才有效。签订租赁协议后，房东必须立即在当地税务机关登记。

　　重要的是要注意，上述三年期限的义务适用于该物业作为租户的主要住所。根据希腊民法，房东有权通过假期租赁协议出租其房产，其中强制性三年期限不适用，前提是合同明确规定该房产的使用将是度假/临时住所。在这种情况下，合同的期限取决于双方的相互协议，但房东应具体说明租赁的性质并要求预付租金。

　　关于商业协议，法律规定，至少三年的期限是强制性的，对双方都有约束力。在实践中，租户试图引入条款，以保护他们在业务发展不利的情况下免受房东的合同要求。此外，由于各自的商业用途都伴随着具体的法律要求（城市规划、占用和安全），以及需要就分担翻修费用达成协议，特别是在商业租赁协议中，因此签署适合各自情况的合同比标准合同更可取。

　　聚焦：出租别墅

　　近年来，豪华避暑别墅的业主利用了第4276/2014号法律的规定，该法律允许出租具有特定特征的物业作为自助旅游住宿，但须颁发许可证。该规定规定了强制性的租赁期，每年至少一周，最多三个月。为了使别墅符合法律先决条件并获得许可，它们必须是面积至少为80平方米的独立式住宅，具有私人通道，并且可以作为建筑物进行自治。

　　此外，每个住宅或住宅区面积至少为40平方米，运营自主权和私人外部通道被视为自助式旅游住宿，并应获得相关许可证。在这种情况下，每个所有者都需要谨慎对待其对税务机关的义务范围。

　　聚焦：希腊Airbnb–法律框架

　　除了资本流动方面的好处外，Airbnb等共享经济平台的引入在希腊的房地产市场造成了双重问题：1）由于缺乏监管规定，由于缺乏对允许短期租赁的房产数量和位置进行数量限制而导致长期租赁的住宅稀缺;2）通过对租金收入征税来限制公共收入，这种现象与已经建立的共享经济平台租金收入监管框架的实施效率低下密切相关。

　　根据第4446/2016号法律，物业经理必须在公共收入独立管理局（AADE）保存的"短期租赁物业登记处"中单独注册每个租赁物业。执行此操作后，经理会收到一个属性注册号（AMA）。对于每份短期租赁协议，经理有义务在在线平台上提交一份声明，包括AADE注册号，商定的租金或基于取消政策的总金额，所使用的每个在线平台的名称，租户的个人详细信息，租赁的开始日期，租户的付款方式。否则，可能会被处以5，000欧元的罚款。值得注意的是，最近的法院判决将建筑法规作为限制使用住宅作为Airbnb住宿的法律依据。建筑法规对业主规定了具体的义务，并允许物业的特定用途。从程度上看，共同所有人可能被证明有充分的法律依据拒绝另一共同所有人在共享经济的平台范围内使用其财产。在希腊购买房产之前，需要考虑这一点，例如住宅楼中的公寓。

　　税收

　　根据希腊税收法，在希腊收到的租金收入是独立征税的，因此，有义务向主管当局提交适当的纳税申报表。对于收入不超过12，000欧元的财产收入，应按15%的税率征税，对于12，000欧元至35，000欧元之间的35%，对于超过35，000欧元的年租金收入，应按45%的税率征税。

　　同样的规定也适用于通过使用共享经济的数字平台（Airbnb，预订，返家等）获得的收入。至于后者，重要的是要注意，对于那些提供额外服务（类似于酒店提供的额外服务）的人来说，收入被评估为商业活动收入，收入高达20，000欧元，收入在20，001欧元至30，000欧元之间的税率为28%，收入在30，001欧元至40，000欧元之间的收入为36%，收入在30，001欧元至40，000欧元之间，利润超过40，000欧元的44%。

　　最后，重要的是要注意，公司赚取的租金收入作为营业收入需要缴纳企业所得税（目前公司税为24%）。从2021年起，公司税将达到22%。

　　购买和运营酒店单位

　　希腊房地产开发的替代但优惠的选择是由业主本人或管理公司收购和运营酒店单位。希腊的旅游业约占GDP的1/4，投资于各种形式的旅游业（"白银旅游"，"生态旅游"，"葡萄酒旅游"和"农业旅游"）为未来的企业家提供了向市场介绍多样化旅游服务的机会。

　　第4276/2014号法律为酒店设立和运营的要求提供了适当的监管框架。重要的是，在为此目的专门重新设计的建筑物中经营旅馆，并允许使用具有特殊建筑价值的建筑物（根据文化部列出的建筑物）作为旅馆。

　　这些条款的成功实施与升级旅游产品和扩大旅游旺季的明确政策相结合，在雅典市中心的投资活动中尤为明显。在过去的5年中，进行了各种项目，改变了城市作为旅游目的地的面貌。例如，受保护的建筑物已经过翻新，现在作为精品酒店运营;城市住宅建筑现在重生，作为旅馆运营，吸引着年轻的游客。

　　对酒店业的投资形式是购买现有和运营单位，或购买土地，然后建造新单位。在这两种情况下，都必须进行法律尽职调查，以确保目标财产符合技术（建筑，安全法规，可能违反建筑法律和合法化，地震稳定性，装修成本）和法律（财产，许可证，协议，员工问题，诉讼）要求。值得关注的一点是，许可程序与根据五星级排名系统对酒店的分类相关联，适用于每家酒店，并基于其技术和运营特点。

　　聚焦：精品酒店

　　精品酒店认证是希腊酒店商会发起的一项举措，旨在加强选择投资高质量旅游产品的中小型企业。自愿标签是通过商会运营的在线平台获得的，利害关系方向该平台提交了书面申请，评估分四个阶段进行。

　　要获得印章，酒店必须满足某些要求。首先，它需要拥有多达60间客房的容量和三星级加评级证书。然后，它需要小尺寸，以便客人熟悉场所并享受独特的款待体验;它需要具有独特的风格，通过超越其所有功能的独特设计理念，通过特殊的建筑设计和装饰来证明;最后，它需要为客人提供高水平的服务。认证有效期为五年。到期后，每次都会应住宿要求续签五年。

　　重要的是要注意，通过日益扩大的联营网络获得认证提供了额外的好处，并通过希腊酒店商会的综合互惠计划（论坛，电视推广，通过特殊门户网站的在线推广，在线报告工具，专门活动，参与博览会，重点行动）提供了特殊利益。

　　注意点：建筑物中的用途变更

　　城市规划立法规定了每个财产的具体用途，可以按照某些程序进行修改。第一个注意事项是，当希望修改商业地产用于住宅用途时：可以获得"小规模"许可证，以便在物业内部进行更改，从而避免昂贵且耗时地签发完整的建筑许可证。

　　另一个问题是，为实现空间发展的具体目标而建造的建筑物的用途发生了变化，这些建筑物与每个地区/地点的经济活动有关。这些建筑物被遗弃，监管框架不允许其重新利用。这个问题已经通过最近的立法得到解决，该立法允许进行修改，以使旧建筑物符合现代要求，并防止不适合使用的废弃建筑物的积累。