希腊雅典房产租金收益比较：长期和短期大对比！

　　希腊雅典房产租金收益比较：长期和短期大对比！雅典房地产市场存在一种不寻常的情况，即投资公寓的长期租金比短期租金更有利可图。这就是为什么。在直到2020年的希腊危机期间，许多希腊人开始出租房屋进行短期出租，以从旅游业中受益。长期出租的物业短缺。需求正在推动希腊经济复苏：越来越多的外国学生和外籍人士搬到雅典，居民收入不断上升，当地年轻家庭正在寻找租金。

　　希腊家庭的实际收入在2021年增长了近5%。这一指标是欧洲平均水平的六倍。根据ELSTAT的数据，2021年底的失业率已降至13.3%，尽管在2015年曾高达27%。

　　可以将同一房产的租金收益与短期或长期合同进行比较。我们将以我们改造项目中的三套公寓为例。我们长期出租这些公寓，并了解它们的盈利能力。外国投资者购买这些公寓是为了赚取租金收入并根据“黄金签证”计划获得希腊居留许可。所有公寓均为新装修的单卧室，面积为40-45平方米，每间均设有宽敞的浴室和阳台。总购买金额为280,000欧元。

　　比较短期和长期租金收入

　　AirDNA统计数据可用于估算雅典短期租赁的租金和入住率。该服务允许选择一个区域，寻找类似的公寓，并从通过Airbnb平台签署的实际短期租赁合同中估计真实数据。

　　租金

　　我们的公寓以每月400-450欧元的价格长期出租。在计算中，我们将使用每月420欧元的平均费率。公寓所在的地区不是旅游胜地，但由于步行即可到达两个地铁站并且靠近市中心，因此对于永久居民来说是一个方便的位置。

　　事实证明，这里对长租的需求高于对短租的需求。在Airbnb上发布了该地区的极少数短期租赁报价。因此，我们必须进一步研究并将这里的平均每日费率与雅典的其他地区进行比较。在更多旅游区，类似公寓的平均年费为每天54欧元。

　　1个单位：短期每天54欧元；长期每月420欧元

　　3个单位：短期每天162欧元；长期每月1,260欧元

　　占用

　　通常在房产上市后的一个月内找到长期租户，尽管租户甚至可能在开业当天搬进来。我们在雅典的三个公寓很快就被为国际公司工作的IT专业人员租用了。

　　租户受雇于谷歌、Netflix和欧洲最大的外包公司Teleperformance。Teleperformance在雅典拥有11,000多名员工，其中大多数是远程工作并住在出租屋的外国人。这些数字游牧民族支持雅典小型公寓的长期租赁需求。

　　我们通常与所有租户签订为期一年的租赁协议。如果在第一个租赁期间没有出现问题，协议可以根据租户的工作合同期限延长2年或以上。大多数远程工作者在雅典逗留数年，因此长期出租的入住率趋于100%。

　　同样，AirDNA统计数据可用于计算短租的入住率。邻近旅游区的类似单位平均每月入住20天，因此入住率等于63%。短租需求在一年内分布不均，7月达到83%的峰值，3月达到35%的底线。

　　可以降低租金以增加淡季入住率。由于维护费用与单位入住率一起增加，季节性折扣可能不会显着提高整体盈利能力。

　　13%的短期租金总收益率看起来令人印象深刻，尤其是在经济放缓期间。但是，必须在最终评估之前计算费用。

　　比较成本

　　折旧

　　很难计算在不同情况下可能会有很大差异的确切折旧成本。

　　租金收入的5%是新建或翻新房产的传统折旧费。

　　在短期租金中，房产价值往往会更快贬值。但是，决定简化计算并消除短期和长期合同之间可能存在的折旧差异。

　　各种小事故在短租中屡见不鲜。租户可能在室内吸烟、携带宠物、损坏家具等。跟踪一切是一项艰巨的任务，尤其是在繁忙的季节。

　　我们的经验证明，长期租户比短期租户更谨慎地使用家具和家用设备。前者将出租物业视为第二个家，试图让它保持舒适和舒适，而后者通常只需要一个没有人费心打扫的酒店房间的替代品。

　　预订和爱彼迎

　　预订服务收取15%的租金佣金。对于对短期租金感兴趣的房主来说，除了使用Airbnb平台之外，几乎没有其他好的选择。相反，可以在没有任何中介的情况下找到长期租户。雅典的房东可以将他们的报价发布在免费的当地委员会上，该城市的居民经常查看这些委员会。

　　物业管理

　　居住在雅典以外或不愿管理出租物业的业主可以寻找专业的物业经理。雅典的物业管理费通常约为长期合同租金的10%。物业经理负责吸引租户，进行可靠性和偿付能力检查，负责物业维护并代表客户参加业主会议。

　　短租物业管理服务费约为租金的25%。管理人员的职责包括跟踪入住时间安排、交出钥匙和确保财产安全。清洁和洗衣服务费增加了每个周期35欧元的额外费用。平均短期住宿为2晚，因此清洁费用可以分成两半。

　　水电费

　　业主接管所有短期租金的水电费，包括电力、供水、中央供暖、互联网、维护等。

　　但是，业主根据长期租赁合同将水电费转嫁给租户。租户需要与社区服务提供商签订自己的合同。服务合同期限不得超过物业租赁期限。

　　如果租户在退房前未能支付水电费，房东将不承担这笔费用。

　　截至2022年3月，雅典40-45平方米公寓的总公用事业成本约为每月100-120欧元。

　　税前短租似乎比长租更有利可图。在雅典，房东需缴纳固定财产税(ENFIA)和租金累进所得税。

　　租金收入税

　　租金所得税是基于从15%到45%的累进税率。

　　每年12,000欧元以下的租金收入适用15%的税率。

　　每年12,000至35,000欧元的租金收入适用35%的税率。

　　每年35,000欧元以上的租金收入适用45%的税率。

　　所得税是对不包括费用的总收入征收的。装修费用是唯一可以从应税基数中扣除的费用。

　　财产税(ENFIA)

　　财产税的数额取决于许多指标。雅典税务局会考虑地籍价值、地区、房间面积、建造或翻新日期等。地方当局可能会逐年更改税务指标。在我们的示例中，每套公寓的平均ENFIA费用为每年300欧元。

　　最后，扣除费用和税收后，每年13%的短期租金总收益率已变为每年1.8%。这个数字不包括每位客人之后的清洁和洗衣费用。

　　结果证明，长租比短租更有利可图，年毛收益率为5.4%，年净收益率为3.2%。

　　以发达的欧洲市场衡量，净收益率高于3%的资产是高利润的。可以将其与柏林的长期出租公寓进行比较，后者的税前毛收益率和管理成本为4%。

　　希腊房地产价格上涨之后是租金上涨。尽管受到Covid-19疫情的限制，雅典市中心的平均租金在2011年仍上涨了11.5%。投资者可以通过使用早期的可延期合同来确保长期租赁的最高盈利能力。这种类型的合同允许业主在每年年底恢复租金，并从不断增长的需求中受益。